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Un estudio propone combinar instrumentos financieros y generación de vivienda para mejorar la viabilidad económica de la rehabilitación energética.
El Clúster de la Edificación ha presentado el estudio "Financiación exitosa de la rehabilitación sin subvenciones", un documento que analiza alternativas para impulsar la rehabilitación energética del parque residencial sin depender exclusivamente de las ayudas públicas.
El trabajo, elaborado por el Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación e Industrialización, parte de la experiencia acumulada tras los fondos Next Generation, que han favorecido la ejecución de proyectos de mejora energética, pero también han generado una elevada dependencia de las subvenciones. Según el informe, el ritmo de rehabilitación previsto para los próximos años requiere nuevos mecanismos de financiación que permitan garantizar la viabilidad económica de las actuaciones.
El estudio analiza diferentes herramientas para atraer inversión hacia la rehabilitación, entre ellas los Certificados de Ahorro Energético (CAEs), los contratos PPA, la financiación tradicional, los fondos reembolsables y el aprovechamiento de incrementos controlados de edificabilidad.
La principal conclusión es que la combinación de estas fórmulas puede mejorar significativamente la rentabilidad de los proyectos y facilitar su ejecución sin depender de subvenciones directas.
Como apoyo a la toma de decisiones, el Grupo de Trabajo ha desarrollado una calculadora de viabilidad destinada a comunidades de propietarios y actuaciones de regeneración urbana. La herramienta permite simular distintos escenarios incorporando variables como las características del edificio, las obras previstas, el número de nuevas viviendas o su valor de mercado, generando un análisis económico similar a una due diligence.
Una de las propuestas del estudio consiste en vincular la rehabilitación de barrios con la construcción de nuevas viviendas mediante incrementos moderados de edificabilidad.
Según el informe, la incorporación de viviendas adicionales, por ejemplo sobre las cubiertas mediante sistemas industrializados ligeros, permitiría generar ingresos destinados a financiar parte de las actuaciones de rehabilitación, al tiempo que contribuiría a aumentar la oferta residencial en áreas urbanas consolidadas.
Los autores consideran que incrementos próximos al 10% del número de viviendas podrían realizarse sin necesidad de ampliar las infraestructuras existentes, siempre dentro del marco urbanístico correspondiente.
El estudio presenta un ejemplo aplicado a un edificio tipo del distrito madrileño de Arganzuela. La construcción de una vivienda adicional de 74,25 m² sobre la cubierta generaría unos ingresos estimados de 438.075 euros, frente a un coste de promoción de 234.000 euros, lo que supondría un margen de 204.075 euros destinado a financiar la rehabilitación.
A esta cantidad se sumarían aproximadamente 62.400 euros procedentes de los CAEs y una deducción fiscal de 15.555 euros, permitiendo cubrir un coste de rehabilitación de 230.000 euros y obtener un saldo positivo de 52.030 euros por edificio.
Extrapolado a una actuación sobre 40 edificios, el modelo permitiría rehabilitar 400 viviendas existentes, incorporar 40 nuevas viviendas y generar un resultado económico favorable superior a 2 millones de euros.
El documento también destaca el papel de los CAEs, que permiten monetizar los ahorros energéticos obtenidos tras una rehabilitación, y de los contratos PPA, como herramientas para facilitar la implantación de soluciones de energía renovable mediante acuerdos de suministro a largo plazo.
En conjunto, el estudio concluye que la transformación del parque residencial pasa por incorporar nuevos instrumentos financieros, reforzar la colaboración entre administraciones, promotores y comunidades de propietarios y abordar la regeneración urbana desde una visión integral de barrio.
En la elaboración del documento han participado empresas como Danosa, URSA, Pladur, CHAVSA, Panasonic, CIP Arquitectos, EFFIC y Grupo ST, con el objetivo de aportar herramientas que faciliten modelos de rehabilitación más sostenibles, escalables y económicamente viables.
