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La creación de hogares duplica el ritmo de construcción de vivienda nueva y deja un déficit superior a 90.000 viviendas en la Comunidad de Madrid.
La oferta actual de vivienda en la Comunidad de Madrid necesitaría cerca de cinco años para absorber la demanda acumulada, según un análisis presentado por Metrovacesa en el marco de su iniciativa Metrovacesa R3search. El estudio apunta a un desequilibrio estructural entre la creación de hogares y la capacidad de producción de vivienda nueva, en un contexto de crecimiento demográfico impulsado íntegramente por población extranjera y con precios en máximos históricos.
En los últimos doce meses, la región ha registrado 43.325 nuevos hogares, frente a 18.633 visados de obra nueva, lo que supone una cobertura de la demanda real del 43 %. En los últimos cuatro años, el déficit acumulado supera ya las 90.790 viviendas.
El crecimiento residencial en la Comunidad de Madrid se apoya exclusivamente en la llegada de población extranjera. Desde 2021, la región ha sumado 417.938 residentes extranjeros, mientras que ha perdido 37.346 residentes de nacionalidad española. El saldo migratorio extranjero explica el 100 % del crecimiento poblacional registrado en el periodo.
Este cambio demográfico tiene un impacto directo en el mercado residencial, con una mayor presión sobre el alquiler y un desplazamiento progresivo de la demanda hacia áreas periféricas. A diferencia de otros mercados con fuerte peso del comprador no residente, en Madrid la presión responde principalmente a demanda residencial asociada a nuevos hogares que se incorporan de forma estable.
El análisis indica que la limitada capacidad de la oferta no solo se refleja en la vivienda de nueva construcción, sino también en la evolución del parque residencial. En los últimos cuatro años, el parque total de viviendas en la Comunidad de Madrid ha aumentado en algo más de 80.000 unidades (+2,7 %), concentradas casi en su totalidad en vivienda principal.
En el mismo periodo, las viviendas principales crecieron en más de 110.000 unidades (+4,4 %), mientras que el stock de vivienda secundaria se redujo en cerca de 31.000 unidades (–7,5 %). Esta dinámica apunta a que parte del parque existente de vivienda secundaria ha pasado a destinarse a residencia habitual.
En cuanto a la vivienda protegida, el número de calificaciones provisionales en los últimos doce meses hasta septiembre de 2025 se situó en torno a 10.500, frente a las cerca de 5.000 registradas en los doce meses anteriores. No obstante, este incremento no compensa el déficit acumulado.
Como consecuencia del desajuste entre oferta y demanda, el precio medio de la vivienda en la Comunidad de Madrid ha alcanzado los 5.861 euros por metro cuadrado, con un crecimiento interanual del 14,8 % y un aumento acumulado del 61 % desde finales de 2019. Este avance contrasta con una evolución más moderada de los ingresos de los hogares.
La actividad del mercado se mantiene elevada, con cerca de 82.000 compraventas anuales. La vivienda nueva representa el 22,3 % de las operaciones y el 90 % de las transacciones se financian mediante hipoteca. Sin embargo, el volumen de crédito crece a un ritmo del 4,4 %, por debajo del aumento de los precios, lo que no refleja una dinámica de sobreapalancamiento financiero.
El análisis concluye que la situación actual del mercado residencial en la Comunidad de Madrid responde a un desequilibrio estructural entre la generación de vivienda y el crecimiento real de los hogares, más que a un exceso de financiación o a comportamientos especulativos.
